Стандартная ситуация, когда при покупке недвижимости продавец проверяется по всем возможным базам из открытого доступа на предмет возможной несостоятельности. Но продавец может подать на банкротство после сделки по продаже квартиры, тогда ведущий его дело арбитражный управляющий может оспорить сделку и потребовать возврат имущества банкрота в конкурсную массу.
Особые подозрения у управляющего вызывают сделки за последние 3 года, когда недвижимость продавалась по заниженной стоимости, вырученные деньги тратились, а потом продавец объявлял себя банкротом. Деньги и квартиру при этом терял покупатель.
Единственное, что мог сделать покупатель, — это заявить требование о возврате уплаченной суммы и быть третьим в очереди реестра кредиторов. Причем, квартира изымалась у покупателя, даже если она у него на момент банкротства продавца была единственной.
Теперь в Закон о банкротстве внесена ст. 61.6-1, посвященная такой ситуации. Квартира приобретает иммунитет и остается у покупателя, если он не знал о предстоящем банкротстве, не имел намерения нанести ущерб остальным взыскателям и приобретенное по сделке жилье единственное.
Спорный момент решается просто: незадачливый покупатель квартиры получает приоритетное право выкупа квартиры, выставленной на торги при банкротстве продавца. Он обязан заплатить разницу между реальной рыночной стоимостью объекта и той ценой, по которой его купил. Если нет желания выкупить свою же квартиру, то она предлагается третьим лицам, уплаченную по сделке стоимость получает покупатель, остаток идет в конкурсную массу.
